财产转让所得应纳税额的计算方法

(一）一般情况下财产转让所得应纳税额的计算

财产转让所得应纳税额的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额x适用税率

=(收入总额-财产原值-合理税费）x20%

【例2】某个人建房一幢，造价360000元，支付其他費用50 000元。该个人建成 后将房屋出售，售价600 000元，在售房过程中按规定支付交易費等相关税费35 000元， 其应纳个人所得税税额的计算过程为：

(1) 应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用= 600 000 - (360 000 +50 000) -35 000 = 155 000 (元）

(2) 应纳税额=155 000 x20% =31 000 (元）

(二）个人住房转让所得应纳税额的计算

商2006年8月1日起，个人转让住房所得应纳个人所得税的计算具体规定如下： 以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无 正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收 人中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

(1) 房屋原值具体为：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税 费。②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。③经 济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费， 以及按规定缴纳的土地出让金。④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适 用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向 财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根 据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价 (或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定 的标准确定。⑤城镇拆迁安置住房，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋 的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的， 所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；房屋拆迁 采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋 原値为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币钋偿后的余 额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调 换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关 税费。

(2) 转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设 税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

(3) 合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续 费、公证费等费用。其中：①住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统 一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转 让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经 济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15% ;商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋 原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。②住房贷款利息。纳税人出售以 按掲贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的 有效证明据实扣除。③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门 出具的有效证明据实扣除。

3. 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的， 税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税 人住房转让收人的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省 级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建 造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%〜3%的幅度内确定。