财产租赁所得的个人所得税应纳税额

一、应纳税所得额

（一）政策规定

1.财产租赁所得以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定的费用后的余额为应纳税所得额。即每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20％的费用。

2.财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

3.纳税人在出租财产过程中实际缴纳的税费，即印花税、城市维护建设税和教育费附加（出租房产的，还包括房产税；转租的，还包括支付给出租方的增值税），可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

4.纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。

5.允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

6.个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

(1）财产租赁过程中缴纳的税费。(2）向出租方支付的租金（转租的）。

(3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。

(4）税法规定的费用扣除标准。

7.注意事项

（1）个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

（2）个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

（二）政策依据

1.《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国税发〔1994〕89号）。

2.《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。

3.《国家税务总局关于个人出租中国境内房屋取得租金收入税务处理问题的通知》（国税函发〔1995〕134号）。

4.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

二、应纳税额的计算

（一）政策规定

1.计算

财产租赁所得适用20％的比例税率，其应纳税额计算公式如下：

(1）每次收入不超过4000元的：

应纳税所得额

＝每次收入额﹣准予扣除税费﹣修缮费用（每次以800元为限）-800元

应纳税额＝应纳税所得额x20%

(2）每次收入超过4000元的：

应纳税所得额

＝［每次收入额﹣准予扣除税费﹣修缮费用（每次以800元为限）]x (1-20%)

应纳税额＝应纳税所得额x20%

2.注意事项

（1）在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费。

（2）其次扣除个人向出租方支付的租金（转租的）。

（3）再次扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。

（4）最后经上述减除后，根据余额减除税法规定的费用扣除标准，即如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去余额的20%。

3.营改增前的相关政策

（1）目前，为支持住房租赁市场的发展，从2008年3月1日起，继续对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

（2）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（3）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

4.营改增后的政策

营改增后，个人出租住房，应按照5％的征收率减按1.5％计算征收增值税。

（二）政策依据

1.《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）。

2.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第16号）